房地产策划

1. 房地产策划

首先我希望这位朋友先问问自己一个问题：摒除收入不说你是否对这个行业有兴趣？
如果有往下看。
1、房地产策划这个行业是一个很有前途的行业，需要有非常敏锐的市场敏感度，需要相当专业的知识广度，在经过若干个项如目的实践操作中，能不断提高自己的综合能力。非常适合大学生快速融入到社会关系中，找到更多的发展机会。
2、我做过代理公司和开发商，你刚从学校出来我建议你去代理公司的策划部，因为这样的公司相对注重专业的培养，公司分工明细，可以学到你想学的东西，能给自己奠定一个较好的基础；开发公司工作基本分工不清，做事比较杂，很难学到东西，并且一般开发商会就项目再招人，基本上新人很难有机会。
3、待遇嘛，个人觉得代理公司略多，但人员流动性大，不稳定，和项目量有关。开发商人员相对稳定，但收入略少些。不过我说的是大部分，也要看你去的公司决定。
给你一个大概的收入标准
代理公司基本是底薪+提成   底薪基本在1000—1500  提成一般在总销售额*万分之2左右
开发公司 ：底薪高  基本在2500-3000左右  但提成 基本按分红算，年底给个万元左右吧。
以上是合肥我周围朋友的情况。只能给你做个参考，关键还是要看你的机遇来决定了。
好了，大概就这些了。预祝你前程似锦吧。

2. 房地产策划

亲，房地产销售--销售主管--销售经理--总监助理--销售总监--营销副总，这是一个销售口要走的路。
如果楼主有一定的文化基础，文案基础，建议你从策划执行做起。一般做策划如果有一个策划经理或总监带你会走一定的捷径，如果你没有关系也不用怕，我给你一点建议。
第一、做执行，也就是，别人说你去做。
要领：快速了解区域市场、竞争项目调研（基本上网就可以搞定），快速熟悉当地媒体情况，如：报广、网络、户外（围挡、高架、道旗等）、短信、媒体、电台、车体、房展、活动等等。
找到这些渠道的合作方式，一般都有人会告诉你。这些是基本常识。
第二、你有销售基础，那么你就站在销售的立场去为销售部带来更多的资源（营销期）。

由于你的问题我不知道你是否已经在做策划，如果是你可以，简述你们项目处于那一个阶段，这样大姐也会给你一些好的建议，记住了策划其实很简单，就是吧想法变成事实的一个过程，一定要有文化基础。其次房地产策划不等同于其他行业的策划，房地产策划需要更多经验与大把的实操案例·这样你才更有说服力···············

3. 地产策划

 地产策划范文5篇
                    地产策划 篇1    　　 职责描述 ：
    
  　　根据公司战略发展，协助运营中心进行策划工作，协调开展特色小镇及田园综合体开发业务的整体策划方案和落地执行，协助运营中心及公司战略业务中心进行项目或核心产品的商业计划落地，熟悉地产文旅项目开发业务整体流程，了解地产及文旅行业各类政策信息，能独立开撰写项目概念性策划报告，能独立进行当地市场调研。
  　　 任职要求 ：
  　　1、对目标文旅项目商业市场进行市场及周边环境进行调研，并做投资分析；
  　　2、对商业文旅项目的产品定位、市场定位、目标客户定位、形象定位、功能组合、招商策划、商业运营等流程具有专业认知，实现物业价值；
  　　3、负责商业业态的专题研究、市场分析、案例研究等，能够完成专项策划案的撰写；
  　　4、和设计院及投资方沟通对接。
  地产策划 篇2    　　一、活动背景
  　　根据中冶尚园项目计划，在20xx年1月14日(农历20xx年十二月二十一日)，即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。
  　　二、活动目的
  　　1、制造新年市场热度，加强市场关注度;
  　　2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等;
  　　3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。
  　　三、活动理念
  　　1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质;
  　　2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义;
  　　3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动;
  　　4、让更多贵宾加深“中冶 尚园”的美好印象;
  　　四、活动地址
  　　信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场
  　　五、活动时间
  　　20xx年1月14日 8:30 ——17:30
  　　六、活动对象
  　　看房、购房准客户
  　　七、活动项目筹备安排：(1月9日-13日 基准筹备)
  　　策划：郭森15003760601
  　　1月9日：本活动项目策划汇报
  　　达成初步合作意向 确定本活动方案
  　　1月10日：组建本活动项目小组
  　　确定本项目活动中所有执行人员
  　　活动执行小组构架：
  　　总顾问：(甲方) 总 策 划：周 洋
  　　顾 问：(甲方) 活动总监：李佳文
  　　场 务：郭树森 黄金海 范德亮 陶 然 张 浩
  　　周 丽 王 华 张元林
  　　确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。
  　　1月11日：项目正式筹备和实施
  　　现场布置平面
  　　1月13日：活动现场布置(准备议程)
  　　整个场景布景以迎“新春”，凸显“中国红”，以“嘉年华”活动为主题。外场为客户提供玩与乐的场地，表现热闹场景;内场(一楼)为准客户打造看房为主的环境，并能显现本活动的气氛氛围;二楼通过排好选房营造抢购氛围，提供热饮，主要为重要客户提供商谈清净空间，并为重要客户发放礼品。
  　　安排2架滑翔伞(或动力气球)分别在1月13日9:00——11:00、14:00——16:00两次信阳市上空盘旋营造活动前期氛围。
  　　1月14日上午活动期间9:00——11:00在洋山新区上空盘旋营造活动现场气氛
  　　1、外场布置(销售中心门前)：
  　　18米大跨度拱门2只：横跨路两侧(横幅标语：新春嘉年华 看房选房有礼)
  　　营销中心前左右各20米的路灯杆牵拉灯笼(灯笼上标有：中冶*尚园)
  　　因考虑天气原因，搭建15m*10m*4m桁架，即可抵挡天气变化，有可营造现场气氛，顶部和四周(留进出口)用喷绘(设计图案)进行围挡，地上用红地毯铺设。
  　　顶部用小红灯笼依次循序整齐排列(活动结束后可赠送客户)
  　　现场安装：老鼠机、电子抓娃娃机、电子投篮机、跳舞机，棉花糖机、电子枪射击、糖葫芦、捏泥人、电子摩托车、烤瓷马克杯供到场客户免费游玩。每台机器安排一名工作人员。现场派送游戏币(每个到场客户5个)
  　　现场气氛烘托卡通人：米奇、财神爷、加菲猫、兔子、喜洋洋、美羊羊、灰太狼等，制造现场气氛与客人拍照留念，现场制作烤瓷数码杯免费赠送客户。
  　　桁架外侧靠南侧设置儿童游乐蹦蹦床，供来宾客户小孩游玩。
  　　2、内场布置(营销中心一楼)：
  　　内场顶部用小灯笼或拉画连接，以及大中国结营造新春气氛。
  　　玻璃大门和玻璃窗用大小灯笼和窗花等造型图案。
  　　以“发财红包”布置现场装饰树。
  　　18:00前所有场景布置完毕，安装设施检测完毕。
  　　1月14日：活动现场
  　　7:00 筹备组人员到现场
  　　7:10 开始检查各种设施和设备
  　　8:00 所有人员现场准备完毕，迎接到场客户。
  　　8:30 活动开始，按方案执行。
  　　活动期间有工作人员指导客户游玩项目;
  　　室内安排萨克斯现场真人演奏;
  　　17:30 活动陆续结束。
  　　18:00 各种设施进行撤场
  地产策划 篇3    　　 一、关注房地产业网络营销的依据 
  　　只要稍加留意就会发现，网络营销早已来到了我们生活当中。在我们进入各大门户网站的时候，铺天盖地的广告迎面而来，有固定广告、浮动广告，有图标广告、半屏广告、全屏广告，各式各样，种类繁多；在各网站仍在不断摸索自己盈利机制的时候，网络广告无疑成了它们的“收人现金牛”。既然网络广告无所不在，我们就有必要关注房地产网络广告的效果，分析其在房地产市场营销体系中所起的作用。
  　　 二、房地产项目网络广告优缺点分析 
  　　商品住宅等房地产物业作为一种商品，使用年限很长，属于耐用品；而房地产物业的差异性很大，客户在购买时往往要作细致比较和筛选。因此，房地产广告具有理性诉求的特点，需要详细描述产品特性及与其他楼盘的差异，以吸引客户购买。从这方面分析，网络广告满足理性诉求广告要求，它能以固定的版面给受众详细介绍楼盘各方面特点，从而达到吸引客户购买的目的。
  　　以北京为例，从现阶段商品住宅目标客户群分析，购房者除了一部分是小私营业主外，大部分购房者为有较高学历的各高校毕业留京人员。他们在校期间跟网络接触的机会较多，工作后多数保持了较频繁的上网习惯，这就为网络广告作为房地产项目广告载体提供了坚实基础。据近期所做北京市城镇居民购房意向调查结果显示，在众多传播途径选择中，通过网络广告了解楼盘信息的被访者比例达到被访总数的15%，这个数字说明网络广告在房地产广告中已经占据了相当重要的位置。
  　　当然，网络广告与传统广告形式相比仍有其自身缺点，因为它需要有计算机作为媒介；另外网络广告持续时间较短，其所起效果也要打一定折扣。
  　　既然简单的网络平面广告效果有限，业界中出现了一些新的网络营销方式，比如网上家庭装修三维浏览技术、浮动广告技术等，这些新技术的推出无疑改进了房地产网络广告形式及表现手法，使其更能达到吸引眼球的效果。
  　　正是看到单纯的房地产网络广告存在着如上弊端，市场营销人员在将传统营销手段与网络技术进行融合的过程中，不能仅仅依靠网络广告形式，而需要将网络技术融人到市场营销全过程中，这就是网络营销。
  　　 三、目前房地产业网络营销存在的问题 
  　　目前，市场上通过网络对企业或开发项目进行营销广告的房地产公司越来越多，但所收到的效果依采取的营销策略及策略实施情况的不同而相差很大，存在的共性问题如下：
  　　1、企业自身的internet营销技术还不能满足营销要求。()虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，如出于盈利、促销、爱好等目的，可能没有设身处地从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，能取得较好效果的案例不多。
  　　2、开展网上营销的目的不明确，缺少计划性。有些房地产企业或项目上网可能仅仅是赶时髦，存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、internet服务情况，所需的资源、资金分配、预期效果等。
  　　3、企业对上网营销的费用估计不足。利用internet开展营销活动的费用到底要多少，目前多数房地产企业仍没有一个准确的概念，潜意识里不愿花太多的钱，认为其可有可无，无足轻重。其实，由于internet营销是建立在日新月异的internet技术之上的，internet技术发展会使企业在internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能使企业网站在internet上保持较高水准，否则网站缺乏吸引力，不能取得良好的营销效果。
  　　4、企业缺乏有效评估internet营销活动的手段。企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，更有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。企业必须注意用户对网址的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是internet营销成功的关键。
  　　 四、房地产项目网络营销方式探讨 
  　　1、通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行宣传
  　　网上广告是网络营销的最基本形式。internet作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。建立企业网站是企业上网宣传的有效途径； internet让企业拥有一个属于自己、而又面向广大上网者的媒体，并且这一媒体是高效率、低成本的，这是超越传统媒体的一个特点。企业网站
  　　信息由企业制定，不受传统媒体的时间、版面等限制，也可伴随企业的发展适时更新；企业网站可应用虚拟现实等媒体手段吸引大众注意并与访问者双向交流，及时、有效地传递并获得有关信息。
  　　2、可对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈
  　　网上市场调研可以承担的主要工作包括：市场分析、产品和服务研究、市场营销策略研究等。在internet上房地产企业可以开展低成本、高效、范围广泛的市场研究，为正确预测市场需求、做出市场决策打下扎实的基础。
  　　调研市场信息，从中发现消费者需求动向，从而为企业细分市场提供依据，是企业开展市场营销的重要内容。网络为企业开展网上市场调研提供了便利场所，一般企业开展网上市场调研活动有两种方式：
  　　①借助isp网站进行调研。这对于市场名气不大、网站不太引人注意的企业是一种有效选择。企业制定调研内容及调研方式，比如客户喜欢的户型、能承受的单价、对项目位置区域的`认同度等等，将以上调研的信息放人选定的网站，就可以实时的获取调研数据及动态信息。这种方法的弊端是：由于这些网站内容繁多，企业市场调研对上网者的吸引力可能会降低；同时，上网者如果想与企业交流。
  　　②企业在自己的网站进行市场调研。对知名企业而言，其网站浏览者多是一些对该企业产品感兴趣或与企业业务有一定关系的上网者，他们对企业有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同时也为调研过程的及时双向交流提供便利。
  　　网上市场调研作为一种新的市场调查方式已受到企业重视，一些网络服务公司也已经开始为公司定制网上调研业务。但如何在大量信息的包围中吸引上网者参加调研并积极配合，仍需做出更多的探索。
  　　3、可通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气
  　　网上拍卖是时兴的房地产销售方式，其通过市场需求来确定物业价格，具有公平的特性；同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外，由于网上拍卖形式的新颖性，可聚集足够人气，更多地对项目进行宣传，从而在直接追求物业利润最大化基础上，间接起到广告促销的效果，可谓一举两得。
  　　当然，在目前市场条件及网络水平下，网上拍卖技术还不是特别成熟，容易出现拍卖延迟、买卖不同步等问题；另外涉及到网上拍卖交易的有关法律法规不是特别健全，它要求房地产公司在执行之前在多方权利义务关系上做好约定。
  地产策划 篇4    　　一、年会主题
  　　房地产公司20xx年度年终总结会
  　　二、年会时间
  　　20xx年12月31日下午14点00分至21点30分
  　　会议时间：14：00——17：30
  　　晚宴时间：18：00——21：30
  　　三、年会地点西国贸酒店一层多功能宴会厅
  　　四、年会参会人员公司全体员工（41人）
  　　五、年会流程与安排本次年会的流程与安排包括以下两部分
  　　（一）年终大会议程安排
  　　13：50全体参会员工提前到达指定会堂，按指定排座就位，等待员工大会开始；
  　　14：00—15：30大会进行第一项，各部门及各项负责人上台分别做年终述职报告。
  　　15：30—15：45大会进行第二项，由行政人事部负责人上台宣读公司各部门及项目主要负责人人事任命决定书。
  　　15：45—16：00大会进行第三项，副总经理宣读年度优秀员工获得者名单；优秀员工上台领奖，总经理为优秀员工颁发荣誉证书及奖金；优秀员工与总经理合影留念；优秀员工代表发表获奖感言。
  　　16：00—17：30大会进行第四项，总经理做总结性发言。
  　　17：30大会结束，员工散会休息，酒店布置晚宴会场
  　　（二）晚宴安排
  　　18：00晚宴正式开始，晚宴主持人引导大家共同举杯，祝福大家新年快乐，祝愿公司的明天更加美好。（背景音乐）
  地产策划 篇5    　　 一、20xx年总结部分 
  　　20xx年刚刚过去，对于房地产经济行业的企业和从业人员，这是一个纠结的年头，是一个磨练的年头。在这一年中发生了许多重要的事情，主要源于政府对房地产市场的大力调控，严重影响了全国各地的商品房的开发和销售，许多在售项目销售速度变缓，还有许多未入市的项目也放缓了开发进度。纵观房地产市场中期调整过程，这是整个中国房地产发展的的必然，虽然伴随着调整的阵痛，但不会阻碍其长期健康的发展。我认为，不管行业是否调整、如何调整，都会在竞争中出现失败退出者和胜利者。只要认清了自身从事的行业发展背景，分析自己所在行业背景中的位置，找到自己的定位和优劣势，才能真正在行业中求得生存，成为强者！房地产行业如此，其他所有行业都是如此。
  　　20xx年，合思策划部主要工作内容为三个方面，最主要的一个工作板块，是完成多个省内2、3级市场项目的前期调研和定位工作。其中，达州“海川达项目”在年中完成了第三阶段的策划定位工作，后续经过了与设计、开发公司几轮规划设计的调整和修改，项目进入报规阶段。川大江安校区的商业项目在完成市场调查和投资预算的工作后，也进入到了规划设计阶段。另外还有西昌和广汉项目完成了前期市场调查工作。
  　　另一方面工作板块是配合公司高端物业租赁业务的开展而进行的协助工作，包括对成都城市综合体和商圈的调查研究，还有写字楼市场和相关业务开展的调查研究，同时还积极收集了一些商业物业资源和商家资源，完成了武侯精太科技园写字楼市场的调查工作。
  　　同时，随着公司发展计划的推进，公司业务的长中短布局的实施，为满足业务量的快速增加，策划部必须不断壮大，快速提高自身业务水平。所以20xx年策划部在开展日常工作的同时，也不断进行培训和自我学习，目前人员只有2人，还将继续壮大，策划部是最需要专业水平、团队精神和工作激情的部门，所以这个团队的组建和提高也是明年部门工作中的重点之一。
  　　总结的目的不在于简单记录，而在于通过总结发现和认识问题，进而不断的改正和提高。在以上所做几块工作中，我对部门工作中发现的主要问题做了几点归纳：
  　　 1、专业水平不够深。 
  　　在市场调查和项目研究中体现出的看问题深度不够，分析项目问题不全面，在与开发商沟通汇报时成熟度不够等等问题，都需要不断积累经验和提高。
  　　 2、工作细致度不够。 
  　　通过市场调查和日常工作中表现出来，工作执行过程注意力不够，统计分析数据经常出错，完成工作前没有认真进行检查。特别是检查工作，一般需要独自检查，然后交叉检查，最后提交审核，很多时候独自检查的过程都没有执行。
  　　 3、团队协作能力低。 
  　　策划不是一个人的思想与执行，公司的策划能力体现的是各个成员围绕一个目标，集思广益，各自发挥自己的职能与优势，共同完成这个目标。但是在策划部的日常工作中，合作与求助的现象太少，严重缺乏沟通。
  　　 4、工作激情不够 。
  　　营销行业不仅需要专业和技巧，更需要的是工作激情。销售与策划不分家，最可怕的就是把策划工作做成职能工作，以完成事项为目的，而忘了策划本身是
  　　以达成销售为最终目的。在日常工作中，往往工作没有做计划，工作目标不明确，过程当中只完成某块事情，自扫门前雪，没有主人翁的意识去对待一个项目的工作，都是平时容易犯的错误。与前一点缺乏团队协作一样，其主要原因是不了解自己所做工作的意义和目的，没有找到工作激情的原动力。这一方面也是20xx年部门需要注意改进的重要内容。
  　　 5、人际关系和社交礼仪能力不足。 
  　　作为乙方单位，平时还需要增强人际关系和社交礼仪能力，提升自身综合能力。除此之外，还有工作效率和工作方法等方面也需要提高。

4. 地产营销策划的介绍

地产营销策划的主要种类有：房地产投资营销、房地产定位营销、房地产规划设计营销、房地产形象营销和房地产建筑质量。

5. 房地产营销策划的介绍

房地产全程营销策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。

6. 房地产策划

　　的作用　　第一、能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。
　　是在对房地产项目市场调研后形成的,它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此,它可以作为房地产企业的参谋,使企业及企业家决策更为准确,避免项目在运作中出现的偏差。
　　第二、能使房地产开发项目增强竞争能力,使其稳操胜券,立于不败之地。近年来房地产企业重新洗牌,概念不断创新,开发模式不断突破,一个个近千亩的大楼盘相继出现,竞争越来越激烈,决定者大有四面楚歌的感慨。在这种情况下,就更能发挥它的特长,增强项目的竞争能力,赢得主动地位。
　　第三、能探索解决企业管理问题,增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场,商品房要卖得出去,重点是管理创新。策划人帮助
房地产开发企业
管理创新,就是遵循科学的策划程序,从寻求房地产开发项目的问题入手,探索解决管理问题的有效途径。
　　第四、能有效地整合房地产项目资源,使之形成优势。
　　要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在还没参与以前,是分散的、凌乱的,甚至是没有中心的。参与到各种资源中去,理清它们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标。 此外,还有预测未来市场,满足居民居住具体要求等作用。

7. 房地产营销策划方案

一分钟了解房地产营销策划方案

8. 房地产营销策划方案怎样做

给你一个我们自己用的作业指引

营销策划作业规范化流程指引


◎	销售周期划分及策略
准备期： 项目立项启动至项目预售开始之前
★	项目入市的形象导入，认知度从无到有。
宣传策略：以项目形象宣传为主，内容包括项目总体介绍、区位及定位发展；媒体以电视、户外、工地围挡、售楼处等面向全体市场的媒介宣传，辅以楼书和销售单页。
需要《营销策划方案评审单》 、《设计任务沟通单》（见销售前期管理流程、作业指引）
售楼处启用。

蓄客期 ：项目开始接受市场客户问询及登记至开盘之前，一般在预售证取得为启动节点。
宣传策略：项目总体卖点归纳，样板间开放，首期入市产品介绍。此期间仍以项目总体卖点宣传为主，通过直投、售楼处接待客户、销售单页。
销售策略：重点通过蓄客，对来访来电客户需求进行统计，在前期市场调查的基础上具体到本项目客户的产品需求情况，竞争对手入市周期与产品特点。为下阶段推出产品、定价提供决策依据。
需要根据《价格审批流程》完成首期入市产品定价及销控；销售团队接待客户说辞需以项目销控表及《销售手册》为准。销售经理在例会上组织置业顾问分析《客户来访登记》中记录的情况，将结果上报。在开盘前做销控表及价格表。
预定房源客户需缴纳部分诚意金或定金，签署认购协议，登记客户信息。认购协议应包含房源信息、附属房产信息、诚意金、选房成功与否后续双方权责等内容。

开盘 ：公开发售房源、签约
开盘不是必须的销售阶段，其目的是促销和项目宣传。如果常规销售已经解决大部分销售目标的情况下，开盘仅仅是形式，其签约、收取房款的内容均可以在日常销售中完成。
开盘工作内容：客户选房及附属物、签约及付款（付款时间也可以另行）、现场宣传推广活动。
开盘是对销售方案的执行，本身就是销售节点的手段之一，不包含策略，重在执行流程。

持续销售期 ：包含强销期至常规销售阶段
在有前期市场宣传推广及客户积累情况下对现有房源自然销售。
宣传策略：延续原有宣传，注意由于产品在建设中，未见全貌因此对项目整体优势及规划、景观等内容需要持续宣传；同时对项目在售产品具体如户型、配套以及促销策略直接传递。上述两者交替或者伴随出现。
销售策略：针对现有产品组合，按照销售目标向客户推荐，随着可售房源减少，产品组合有限，需要增加销售说辞及针对性促销。同时不断累积新客户，注重客户关系维护，注意现有促销策略与下一步推出产品入市策略衔接和避免冲突。
销售价格制定和优惠价格促销均需根据《价格审批流程》，并妥善填写审批表格报批及备案。
销售经理通过例会制度来实时总结销售的市场机会及抗性，帮助置业顾问即使解决问题。对累积的客户日常管理，对处于看房、预定、签约、付款及按揭办理、已购房等不同阶段的潜在客户、准客户、老客户实时统计反馈。

尾盘期 ：项目销售完成90%左右
销售策略：充分利用项目已有知名度及客户关系营销，针对剩余房源分析并针对性的做出促销政策。控制销售及宣传预算，对项目总体营销目标、预算评估。除必备岗位外，撤出其他销售人员。根据《销售过程管理流程》剩余销售任务转物业公司，配置一名客服专员。
价格优惠促销应按照《价格审批流程》中作业指引进行。

◎	销控目标与定价
销控与销售目标分解
销控与定价策略
★	销控执行
销控作用：通过对项目房源及附属物的销售控制，实现销售速率、价格、产品组合的最优结果，赢得市场和客户。
目标：
1、现有房源的最优组合，根据户型、面积、位置、单价等差异搭配同期推出。
2、优质房源分期入市，促进全部房源的客户关注度，同时有利于价格调整。
销控表需随销售方案同时报批，分期推出房源时销控变动或特殊房源销控采用同样报批流程。

◎	项目定位依据
要素	内容	权重分
区域宏观经济	经济发展阶段与居民对住宅的需求直接相关，评估地区经济及人均可支配收入，了解市场属于初期、缓慢发展、扩张期等。项目不超越所在地环境	30%

项目目标	对项目销售目标、形象目标左右项目定位。定位需与销售速度、利润指标挂钩。面向高端市场、中低端市场等细分。	30%
潜在客群	客户需求偏好存在区域差异，群体差异。定位要针对客群期望并引导该期望落实为具体形象	10%
项目产品组合	产品本身塑造和区别客户群，项目中不同产品可以差异定位，但需要有至少一类产品能主要代表项目，那么主要的项目定位宣传围绕代表产品开展。	20%
竞争环境	与竞争对手差异化或者借力跟随，都是为了强化项目形象，与客户群心里感受匹配。	10%
项目定位为定性指标，非价格等定量指标，并没有组合式权重计算方法，这里的权重分指标仅提供重要性参考。
◎	宣传推广及文案设计概要
★	设计稿、文案稿件，均需使用《设计任务书》来明确变更、确认内容、讨论结果、需要广告供应商项目负责人、设计任务发出方负责人签字确认。具体宣传包装任务如广告制作、安装、发布、活动布置等内容需使用《任务沟通函》并由上述双方负责人签字确认。
文案：
1、主广告语确认：由品牌管理中心与广告供应方沟通，提出部分广告语选择，出发点是项目定位。经各中心及项目公司多方沟通后确认。
2、其他广告语、软性宣传文字：通过卖点提炼、客户群接受度分析，项目营销团队对综合宣传各类广告语提出意见，由广告供应商提供文案稿，经审核修改后备案。
3、文案定稿后需培训全体销售人员，对宣传内容熟悉并针对促销广告语做好解释的统一说辞。每期销售政策培训应与宣传内容相符。
设计稿：
1、	设计稿内容审核需考虑如下因素：表现内容与项目主体定位是否一致、基本美感、突出内容及其他传递内容是否清晰、详略得当，形式或尺寸是否利于发布、投放或客户接纳使用。系列设计稿应统一初稿，统一讨论，确定签好内容衔接一致、风格统一或针对性明确。
2、	所有设计稿均需随《设计任务书》留印刷稿、小样备案。
广告制作、发布：
1、制作、发布方均为有资质完成该任务的供应商，在发布前项目营销负责人应对供应商资质审核。
2、广告印刷制作等每期《任务沟通函》备案，考虑广告制作单位成本受原材料价格等因素，用以适时核查每期制作费用波动。
3、广告发布安装需根据项目所在地工商、城管及可能有管辖权的政府部门提前报备报批，一般应提前15~30天进行。与广告位拥有方签署协议。如果该项报批手续由广告发布商负责，应及时跟进督促，了解所有报批手续进展并留档。