陕西省城市居住区物业管理条例

1. 陕西省城市居住区物业管理条例

第一章　总则第一条　为了规范城市居住区物业管理，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条　本条例适用于本省行政区域内城市居住区的物业管理。第三条　本条例所称居住区是指以住宅为主，具有相应配套的市政、公用和生活服务设施的住宅区。
　　本条例所称物业是指居住区内住宅及附属的共用部位、共同设施设备和场地。
　　本条例所称业主是指物业的所有权人。
　　本条例所称使用人是指物业的承租人和其他实际使用人。第四条　物业管理实行业主自治原则。
　　物业服务企业受业主的委托，依据本条例规定和物业管理委托合同的约定提供物业管理服务。第五条　城市人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。第六条　省建设行政主管部门负责全省物业管理的监督管理工作。市（地区）、县（市）建设或者房产行政部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门，负责物业管理的监督管理工作。其他有关行政部门按照各自的职责协同做好物业管理的监督管理工作。第二章　业主、业主组织与管理第七条　业主依照本条例规定享有对物业管理的权利，并履行相应的义务。
　　业主的权利：
　　（一）参加业主大会，行使对物业管理的决定权；
　　（二）享有选举和被选举为业主委员会成员的权利；
　　（三）监督业主委员会的工作；
　　（四）享有与交纳物业管理服务费相符的服务；
　　（五）监督物业服务企业的管理服务活动；
　　（六）法律、法规规定的其他权利。
　　业主的义务：
　　（一）执行业主大会和业主委员会的决定；
　　（二）遵守业主公约和业主自治章程；
　　（三）遵守物业管理制度；
　　（四）交纳物业管理服务费和维修基金；
　　（五）法律、法规规定的其他义务。第八条　居住区内全体业主组成业主大会。居住区内业主人数较多的，可以设立业主代表大会。业主代表的产生和具体比例由业主自治章程规定。
　　居住区由所在地县级物业管理行政主管部门会同有关部门划定。第九条　业主大会或者业主代表大会，应当有三分之二以上的业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经出席会议的业主或者业主代表的过半数表决通过。
　　业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次。五分之一以上的业主或者业主代表提议，应当召开业主大会或者业主代表大会。
　　业主可以书面委托他人出席业主大会。第十条　业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
　　（一）选举、撤换业主委员会成员；
　　（二）制定业主公约和业主自治章程；
　　（三）审查业主委员会的工作报告；
　　（四）决定物业管理委托合同的订立、变更或者解除；
　　（五）决定维修基金的续筹、使用和管理；
　　（六）决定物业管理的其他重大事项。
　　业主大会或者业主代表大会的决定应当公告。第十一条　业主委员会是代表全体业主和维护业主合法权益的自治组织。业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会向业主大会或者业主代表大会负责。第十二条　居住区内物业综合验收合格，且入住业主达到百分之五十以上，应当召开业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。
　　居住区所在地的物业管理行政主管部门，应当组织和指导业主召开首次业主大会或者业主代表大会。第十三条　业主委员会由主任、副主任和委员共五至九人组成。
　　业主委员会成员由本居住区内热心公益事业、办事公道、遵纪守法、有一定组织能力的业主担任。
　　业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。第十四条　业主委员会自选举产生之日起十五日内，向所在地的县级以上物业管理行政主管部门登记，物业管理行政主管部门对符合本条例规定选举产生的业主委员会应当予以登记，并在该居住区公告。第十五条　业主委员会履行下列职责：
　　（一）召集和主持业主大会或者业主代表大会；
　　（二）拟订业主公约和业主自治章程；
　　（三）执行业主大会或者业主代表大会的决定；
　　（四）采用招标或者其他方式聘用物业服务企业，代表业主订立、变更或者解除物业管理委托合同；
　　（五）负责续筹物业共同部位、共同设施设备维修基金，监督维修基金的使用和管理；
　　（六）监督业主公约、物业管理制度的遵守和执行；
　　（七）调解物业使用纠纷；
　　（八）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
　　业主委员会不得从事经营活动。
　　业主委员会活动经费，经业主大会或者业主代表大会审核通过，由全体业主分担。
　　业主委员会执行业主大会或者业主代表大会的决定引起的民事责任由全体业主共同承担。

2. 西安市城市居住区物业管理条例(2004修正)

第一章  总则第一条  为了加强本市城市居住区物业管理，规范物业管理服务行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条  本条例适用于本市行政区域内城市居住区的物业管理。第三条  本条例所称居住区是指以住宅为主，具有相应配套的市政、公用和生活服务设施，相对独立的住宅区。
    本条例所称物业是指居住区内已建成投入使用的建筑物、构筑物及其相关的设施设备和场地。
    本条例所称业主是指居住区内物业的所有人。
    本条例所称使用人是指居住区内自用、承租、借用房屋的单位和个人。第四条  业主依据本条例规定成立业主委员会。业主委员会代表居住区全体业主实施自治管理。
    物业管理企业受业主委员会的委托，依照本条例的规定和物业管理服务合同实施管理服务。第五条  居住区物业管理实行业主自治与物业管理企业服务相结合的原则。第六条  西安市房产行政管理部门是本市城市居住区物业管理的行政主管部门，负责本市城市居住区物业行政管理工作。
    阎良区、临潼区和市属各县房产行政管理部门负责本辖区内的城市居住区物业行政管理工作。
    建设、规划、市政、公用、民政、市容环卫、园林、公安、物价、工商等行政管理部门，按照各自职责协同管理。第二章  业主自治组织与管理第七条  居住区商品住宅入住百分之五十以上或者公有住宅出售百分之三十以上，具备物业管理条件的，物业行政主管部门应当会同开发建设单位或者公有住宅出售单位，组织召开第一次业主大会。
    业主大会召开会议时，可以邀请当地政府有关部门、居民委员会参加。第八条  业主大会由居住区内全体业主组成。业主大会作出的决定，应经与会业主所持投票权的过半数通过。
    业主大会由业主按照一定产权计票行使表决权。住宅房屋为一套一票，非住宅房屋按产权证书，一百平方米以下为一票，一百平方米以上的每一百平方米为一票。房屋产权共有的，由产权共有人协商行使表决权。第九条  业主大会每年至少召开一次，会议由业主委员会召集。经三分之一以上业主或者业主代表联名提议，可以临时召开业主大会。第十条  业主大会行使下列职权：
    （一）选举、罢免业主委员会组成人员；
    （二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
    （三）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；
    （四）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
    （五）决定物业管理的其他重大事项。第十一条  业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由主任、副主任、委员五至九人组成，每届任期三年，可以连选连任。
    业主委员会组成人员应当认真负责，办事公道，遵纪守法，热心公益事业，有一定的工作能力和工作时间。第十二条  业主委员会自选举产生之日起十五日内，向物业行政主管部门备案，并由物业行政主管部门在该居住区予以公告。第十三条  业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
    （一）召集业主大会，报告物业管理情况；
    （二）起草业主委员会章程和业主公约，提交业主大会通过；
    （三）招聘、选聘物业管理企业，订立、变更或者解除委托管理服务合同；
    （四）筹集和管理居住区共用部位、共用设施设备维修基金；
    （五）审定物业管理企业提出的物业管理年度计划、财务预算和决算；
    （六）监督物业管理企业的管理服务活动；
    （七）监督居住区共用部位、共用设施设备的合理使用；
    （八）听取和反映业主、使用人的意见和建议；
    （九）业主大会赋予的其他职责。第十四条  业主委员会会议每季度召开一次。
  经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会组成人员提议，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体组成人员过半数通过。
    业主委员会召开会议时，可以邀请当地政府有关部门、居民委员会参加。第三章  物业管理服务第十五条  物业管理企业应当具有独立的法人资格；物业管理人员应当取得职业资格证书。第十六条  居住区的物业管理，由业主委员会委托物业管理企业实施。业主委员会代表全体业主与受委托的物业管理企业签订委托管理服务合同。
    委托管理服务合同生效之日起十五日内，物业管理企业应当报物业行政主管部门备案。

3. 西安市城市住宅小区物业管理暂行规定

第一条　为了加强本市城市住宅小区物业管理，保障住宅小区房屋和公用设施的正常使用，保护房屋所有人和使用人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本暂行规定。第二条　本规定适用于本市城市规划区内有多个产权人的城市住宅小区的物业管理。第三条　本规定所称城市住宅小区物业管理，是指对城市住宅小区内的房屋及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、公共秩序等事项进行专业化有偿维护、修缮与整治的管理。第四条　西安市房地产管理局是本市城市住宅小区物业管理的行业管理部门。第五条　有多个产权人的城市住宅小区实行物业管理，应当成立城市住宅小区物业管理委员会(以下简称管委会)，负责该小区的物业管理工作。
　　单一产权的城市住宅小区，其管理可由产权人自行决定。第六条　管委会是代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。
　　管委会在市房地产管理部门主持下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举产生。管委会由主任委员、副主任委员和委员若干人组成，管委会每届任期三年，委员可以连选连任。第七条　管委会进行物业管理工作，应接受政府有关管理部门和所在街道办事处的指导和监督。
　　居(家)委会应支持、协助管委会做好物业管理工作。第八条　管委会应将物业管理的具体事务，委托物业管理公司实施管理。第九条　管委会召开会议时，可以邀请政府有关管理部门、街道办事处、公安派出所以及居民委员会等单位参加会议。第十条　管委会应订立章程，其主要内容应包括：
　　(一)管委会的名称、地址；
　　(二)管委会的组成人员；
　　(三)管委会的主要任务及任期工作目标；
　　(四)管委会的例会制度及议事规则；
　　(五)管委会委员的职责分工；
　　(六)其他事项。第十一条　管委会行使下列职权：
　　(一)召集和主持产权人和使用人大会；
　　(二)审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
　　(三)采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对本住宅小区进行物业管理，并与其签订委托管理合同；
　　(四)审议物业管理公司制订的对本住宅小区的年度管理计划、住宅小区配套工程和重大的维修工程项目；
　　(五)对物业管理公司管理本住宅小区进行监督。第十二条　住宅小区房地产产权人和使用人可以向管委会提出对小区管理工作的意见和建议。对所提出的意见和建议，管委会应当及时处理、解决。第十三条　依法登记注册的物业管理公司，必须持有市房地产管理部门核发的《物业管理资质证书》，方可从事城市住宅小区物业管理业务。第十四条　物业管理公司对城市住宅小区进行物业管理，主要包括下列项目：
　　(一)房屋的使用、维修、养护；
　　(二)消防、电梯、机电设备、路灯、楼梯间、自行车棚、绿化地、上下水管道、道路、停车场等共用设施的使用、维修、养护和管理；
　　(三)环境卫生；
　　(四)公共秩序；
　　(五)市房地产管理部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。第十五条　物业管理公司应按照服务项目对住宅小区的房地产产权人或使用人收取服务费。
　　服务项目全市实行统一的收费标准。其项目收费标准，由市物价管理部门制定。第十六条　物业管理公司实施管理，未能达到房地产管理部门和委托管理合同规定的要求或违反其规定的，管委会可以终止合同。
　　因管理、维修、养护不善造成损失的，物业管理公司应当按照合同规定赔偿损失。第十七条　开发建设单位在移交住宅小区时，应当向管委会移交下列工程建设资料：
　　(一)住宅小区规划图、竣工总平面图；
　　(二)单体建筑、结构、设备竣工图；
　　(三)地下管网竣工图。第十八条　新建的多个产权人的住宅小区交付使用前，开发单位应向市房地产管理部门提出使用申请，经许可后，方可正式交付使用。第十九条　新建的多个产权人的住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。
　　住宅小区管委会成立后，应当选择物业管理公司实施物业管理。第二十条　委托管理合同应当包括下列内容：
　　(一)管理项目；
　　(二)管理内容及要求；
　　(三)管理费用；
　　(四)双方权利和义务；
　　(五)合同期限；
　　(六)违约责任。

4. 西安市人民代表大会常务委员会关于修改《西安市城市居住区物业管理条例》的决定(2005)

一、法规名称修改为：西安市物业管理条例二、第一条修改为：“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。”三、第二条修改为：“本市行政区域内的物业管理活动，适用本条例。”四、第三条修改为：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”五、删除第四条。六、第五条改为第四条，修改为：“业主选择物业管理企业坚持公开、公平、公正的原则。

　　鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。”七、第二章标题修改为：业主及业主大会。八、增加一条作为第六条：“房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。”九、第八条改为第七条，修改为：“业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域设立一个业主大会；但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按建筑面积，100平方米以下为一票，100平方米以上的每100平方米为一票（不足100平方米的四舍五入记票）。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30%。房屋产权共有的，由产权共有人推举一名代表行使投票权。”十、第七条改为第八条，修改为：“具备下列条件之一的，应当成立业主大会：

　　（一）物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上；

　　（二）公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50%以上。”十一、增加一条作为第九条：“业主筹备成立业主大会的，应当在物业管理行政主管部门指导下，由业主代表、建设单位、公有住宅出售单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

　　业主大会筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。”十二、增加一条作为第十条：“业主大会筹备组应当履行下列职责：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）提出业主大会议事规则草案和业主公约草案；

　　（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）提出业主委员会委员产生办法草案；

　　（五）首次业主大会的其他准备工作。”十三、增加一条作为第十一条：“业主大会筹备组应当自成立之日起30日内，在物业管理行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告。”十四、第九条改为第十二条，修改为：“业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经1/5以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”十五、第十条改为第十三条，修改为：“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行下列职责：

　　（一）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　（二）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　（三）选聘、解聘物业管理企业；

　　（四）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；

　　（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；

　　（六）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

　　（八）决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法；

　　（九）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”十六、第十一条改为第十四条，修改为：“业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员五至九人组成，主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会决定。

　　业主委员会委员应当认真负责，办事公道，遵纪守法，热心公益事业，有一定的工作能力和工作时间。

　　业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。”

5. 西安市物业管理条例(2016修订)

第一章　总  则第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。第三条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四条　市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，对本市物业管理活动实施监督管理。
　　区、县物业管理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理。
　　开发区管理委员会按照本条例的规定负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。
　　发展改革、建设、规划、城市管理、工商、价格、公安、质监、市政公用、水务、环境保护、民政、人防等相关行政管理部门应当按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。
　　街道办事处、镇人民政府在区、县物业管理行政主管部门的指导下，按照本条例的规定，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。第五条　居民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。第六条　物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范服务行为，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、健康发展。第七条　鼓励业主大会或者其委托的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
　　物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。
　　鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第二章　业主大会、业主委员会和物业管理委员会第一节　业主大会第八条　物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会，进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。第九条　物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：
　　（一）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；
　　（二）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。
　　物业管理区域符合前款条件的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。
　　街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内，组织成立业主大会筹备组。第十条　建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：
　　（一）业主名册；
　　（二）物业管理区域划分证明；
　　（三）房屋及建筑面积清册；
　　（四）建筑规划总平面图；
　　（五）共用设施设备交付使用备案证明；
　　（六）物业服务用房配置资料；
　　（七）成立业主大会必需的其他资料。第十一条　业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员一名，居民委员会代表一名，建设单位代表一名，业主代表四至六名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。
　　筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任。
　　街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。
　　筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。
　　筹备组正式开展筹备工作前，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

6. 西安市人民代表大会常务委员会关于修改《西安市城市居住区物业管理条例》的决定(2004)

一、删除第七条、第九条、第十条、第十一条、第十三条、第五十四条中有关“业主代表大会”的规定。二、第八条第一、二款合并，修改为：“业主大会由居住区内全体业主组成。业主大会作出的决定，应经与会业主所持投票权的过半数通过。”三、第十二条修改为：“业主委员会自选举产生之日起十五日内，向物业行政主管部门备案，并由物业行政主管部门在该居住区予以公告。”四、第十五条修改为：“物业管理企业应当具有独立的法人资格；物业管理人员应当取得职业资格证书。”五、第二十一条修改为：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。物业管理企业受委托代为收取有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”六、将第二十六条“新建居住区竣工后，建设行政主管部门应当会同物业行政主管部门进行综合验收。综合验收不合格的，不得投入使用和实施前期物业管理”的规定删除。七、第二十七条改为第二十六条，将第（五）项“经物业行政主管部门验收合格”的规定删除。八、第四十九条改为第四十八条，修改为：“物业管理企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告；拒不改正的，处以五百元以上三千元以下的罚款： 
　　（一）委托管理服务合同生效、终止、解除未按规定报物业行政主管部门备案的； 
　　（二）从业人员未取得职业资格证书上岗的。”九、第五十条改为第四十九条，修改为：“物业管理企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告，没收违法所得，并可处以二千元以上二万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： 
　　（一）擅自改变居住区内共用部位、共用设施设备使用性质的； 
　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； 
　　（三）委托管理服务合同终止或者解除后十五日内，未向业主委员会移交或者损坏、隐匿、销毁应当移交的资料财物的。 
　　委托管理服务合同终止、解除后，非法占用物业管理用房、经营用房、场地和物业管理资料财物的，除按前款规定处罚外，物业行政主管部门可以作出责令限期移交的决定。”十、第五十二条改为第五十一条，将该条第（一）、（二）项的规定删除。十一、第五十六条改为第五十五条，将第二款中“吊销资格证书”的规定删除。十二、将第六十一条“本条例具体应用中的问题，由市人民政府负责解释”的规定删除。 
　　有关条款顺序作相应调整。本决定自公布之日起施行。 
　　《西安市城市居住区物业管理条例》根据本决定作相应修正，重新公布。

7. 西安市物业管理条例(2010修订)

第一章　总　则第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。第三条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四条　业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。第五条　市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。

　　区县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　建设、规划、市政、民政、市容园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督管理工作。第六条　街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。第七条　物业管理行业协会是物业服务行业自律组织，负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。第二章　前期物业管理第八条　前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。第九条　新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向物业所在地区县物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。

　　区县物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。第十条　划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体划分原则如下：

　　（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定；

　　（二）分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域；

　　（三）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自的建设单位同意，并已向房屋买受人明示，或业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

　　划分物业管理区域有争议的，由物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。

　　本条例实施前已经实际形成的独立物业管理区域，不再重新划分。第十一条　建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　现售商品房出售前30日，预售商品房取得《商品房预售许可证》前，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业的选聘；投标人少于3个或者住宅规模不超过3万平方米的，经市物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第十三条　建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约自招投标结束之日起15日内向物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将备案内容在销售场所向物业买受人明示，予以说明。

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。第十四条　前期物业服务合同可以约定附期限；期限未满，但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第十五条　建设单位向物业服务企业移交物业时，应当办理书面移交手续，同时移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）共用设施设备清单；

　　（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（五）业主名册；

　　（六）物业管理必需的其他资料。

8. 陕西省城市居住区物业管理条例(2004修正)

第一章　总则第一条　为了规范城市居住区物业管理，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条　本条例适用于本省行政区域内城市居住区的物业管理。第三条　本条例所称居住区是指以住宅为主具有相应配套的市政、公用和生活服务设施的住宅区。
　　本条例所称物业是指居住区内住宅及其附属的共用部位、共用设施设备和场地。
　　本条例所称业主是指物业的所有权人。
　　本条例所称使用人是指物业的承租人和其他实际使用人。第四条　物业管理实行业主自治原则。
　　物业服务企业受业主的委托，依据本条例规定和物业管理委托合同的约定提供物业管理服务。第五条　城市人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。第六条　省建设行政主管部门负责全省物业管理的监督管理工作。市（地区）、县（市）建设或者房产行政部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门，负责物业管理的监督管理工作。其他有关行政部门按照各自的职责协同做好物业管理的监督管理工作。第二章　业主、业主组织与管理第七条　业主依照本条例规定享有对物业管理的权利，并履行相应的义务。
　　业主的权利：
　　（一）参加业主大会，行使对物业管理的决定权；
　　（二）享有选举和被选举为业主委员会成员的权利；
　　（三）监督业主委员会的工作；
　　（四）享有与交纳物业管理服务费相符的服务；
　　（五）监督物业服务企业的管理服务活动；
　　（六）法律、法规规定的其他权利。
　　业主的义务：
　　（一）执行业主大会和业主委员会的决定；
　　（二）遵守业主公约和业主大会议事规则；
　　（三）遵守物业管理制度；
　　（四）交纳物业管理服务费和维修基金；
　　（五）法律、法规规定的其他义务。第八条　居住区内全体业主组成业主大会。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省建设行政主管部门制定。
　　居住区由所在地县级物业管理行政主管部门会同有关部门划定。第九条　业主大会应当有居住区内持有二分之一以上的投票权的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权的过半数通过。
　　业主大会每年至少召开一次。五分之一以上的业主提议，应当召开业主大会。
　　业主可以书面委托他人出席业主大会。第十条　业主大会行使下列职权：
　　（一）选举、撤换业主委员会成员；
　　（二）制定业主公约和业主大会议事规则；
　　（三）审查业主委员会的工作报告；
　　（四）决定物业管理委托合同的订立、变更或者解除；
　　（五）决定维修基金的续筹、使用和管理；
　　（六）决定物业管理的其他重大事项。
　　前款所列（一）、（二）、（四）、（五）事项应经全体业主所持投票权的三分之二以上通过。业主大会的决定应当公告。第十一条　业主委员会是代表全体业主和维护业主合法权益的自治组织。业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会向业主大会负责。第十二条　居住区内物业综合验收合格，且入住业主达到百分之五十以上，应当召开业主大会，选举产生业主委员会。
　　居住区所在地的物业管理行政主管部门，应当组织和指导业主召开首次业主大会。第十三条　业主委员会的组成和任期由业主大会议事规则确定。
　　业主委员会成员由本居住区内热心公益事业、办事公道、遵纪守法、有一定组织能力的业主担任。第十四条　业主委员会自选举产生之日起三十日内，向所在地的县级以上物业管理行政主管部门备案。第十五条　业主委员会履行下列职责：
　　（一）召集和主持业主大会；
　　（二）拟订业主公约和业主大会议事规则；
　　（三）执行业主大会的决定；
　　（四）采用招标或者其他方式聘用物业服务企业，代表业主订立、变更或者解除物业管理委托合同；
　　（五）负责续筹物业共用部位、共用设施设备维修基金，监督维修基金的使用和管理；
　　（六）监督业主公约、物业管理制度的遵守和执行；
　　（七）调解物业使用纠纷；
　　（八）业主大会赋予的其他职责。
　　业主委员会不得从事经营活动。
　　业主委员会活动经费，经业主大会审核通过，由全体业主分担。
　　业主委员会执行业主大会的决定引起的民事责任由全体业主共同承担。