房地产信贷风险包括哪些 如何化解房贷风险

1. 房地产信贷风险包括哪些 如何化解房贷风险

您好！
房地产信贷风险的类别
　　1.项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。
　　2.市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。同时，原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。
　　3.项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。
　　4.政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。
化解房地产信贷风险的对策
　　地产行业风险正逐步积聚,部分风险已经显现。面对房地产市场的新情况,我们不能无动于衷,应该采取有效措施,积极应对和化解可能存在的风险。
　　(一)提高房地产信贷的认识,加强房地产贷款管理。一是要提高认识,克服把房地产信贷片面作为一种“优良资产”,在经营上急功近利的不良倾向。对房地产信贷风险及其危害性要加以高度重视,妥善处理安全性与赢利性的辩证关系,增强防范风险的意识。国际上的经验一再证明,房地产信贷风险与国家的宏观经济形势特别是居民对宏观经济形势的预期高度正相关,不能简单地认为房地产信贷是低风险品种。要改变把房地产信贷当作低风险品种开发的观点,让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持有前景的房地产项目和个人购房,又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。要妥善处理好当前房地产市场存在的市场供给过剩与居民有效需求不足、商品房供应结构与居民需求结构不合理、银行局部短期利益与国家整体长期利益相背离、贷款营销力度加大与贷后管理偏松等主要矛盾。在发放贷款时,应注意市场细分,优化自身的贷款结构;要合理设定高档房地产信贷与中低档房地产信贷的比例、商业楼宇与住宅开发信贷比例、开发贷款与个人住房信贷比例、开发贷款与流动性贷款比例等。二是按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。首先要严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者,不得审批和发放贷款;其次要优选项目、优选客户。优先选择资本金占比较高、风险较低的住房类房产项目,尽量回避风险相对较高的商业性地产项目。在同等条件下对所处地段较好的项目进行支持。经济相对发达、住房价格相对低、信贷管理水平相对较高的地区优先扶持,合理控制房地产投资过热以及信用环境较差的地区项目贷款规模。重点支持普通商品住房、经济适用住房项目。重点支持自住房贷款需求,规避金融风险。三是加强房地产贷款管理。首先,进一步完善和严格遵守房地产信贷管理制度。针对国家实施的房地产宏观调控措施,必须进一步修订和完善房地产信贷管理制度,并严格执行和检查。对房地产信贷政策落实不到位,调查、审查、检查不力的相关人员,按照信贷制度和纪律严格进行责任追究,借以促进信贷管人员对房地产信贷制度的遵守和执行。其次适当增加信贷管理人员比例,加大对信贷管人员的培训力度。由于农村信用社贷款项目多、人手少,一个信贷人员管理多个贷款项目,再加上信贷人员素质普遍较低,以致时间、精力和能力的有限性直接导致房地产信贷制度不能很好的落实。因此,必须加大对信贷管理人员的培训,使信贷管理人员真正成为现代房地产市场的调查员、观察员、评估员,确保房地产项目评估的高质量。其三,要加强对房地产贷款全过程的监管。对开发商贷款要独立开设账户,视工程进度,分期拨付，严格执行实贷实付、受托支付等制度;在发放按揭贷款时,在超过项目建设筹资方案中的预售款后,应该及时收回置换银行开发贷款。同时,适当提高个人购房首付款比例,抑制开发商利用假按揭套取贷款,使消费者更为理智地进行住房投资消费,防止投机行为。四是运用利率杠杆,调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率,对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率,以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅,抑制房地产泡沫的出现。五是合理确定贷款期限。要充分认清当前房地产市场的新情况,在测算还款期时不应对市场预期过于乐观,应该根据房地产市场需求新的特点,在评估时适当延长项目贷款还款期,合理确定贷款期限,避免因客户出现流动性风险造成房地产开发贷款形成不良。六是要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效的金融风险化解机制。
　　(二)强法律意识,充分利用法律工具防范贷款风险。在贷款风险防范中法律是最主要的也是最重要的防范措施。担保是常见的贷款风险防范措施,我们必须充分利用这一措施。
　　第一,要求所有的借款人都提供借款担保,即使对信用等级较高的借款人也是一样。因为担保措施的采取有利于贷款风险的转移与分散。而越是信用等级较高的借款人越有能力提供借款担保。
　　第二，尽量选择最有效防范风险的担保种类。我国担保法规定了保证、抵押、质押、留置和定金五种担保。根据借款合同的性质,一般使用前三种担保。由于保证是以保证人的信用作为担保的,在当今企业普遍不景气、信用缺失的情况下,最好不要采用保证担保。不得已采用保证担保时最好要选择连带责任保证担保;
　　第三,要确保担保合同的有效性。首先是确保担保主体的合格性。担保人依法应属于企业法人或非公益事业法人。其内设机构和分支机构不应成为担保人。第三人提供担保的,必须由第三人或第三人授权委托的代理人签订合同。其次,担保人意思表示真实。担保人提供担保应完全出于自愿,不是受欺诈、胁迫所为。再次,抵押物和质押物有证据证明属担保人所有,且不属法律禁止抵押、质押的物品。对限制流动的抵押物、质押物的变现可能应充分了解。抵押值一般不高于抵押物、质押物评估值的50-70%。对市场前景不好,价格大起大落的物品要尽量降低其抵押质押值。贷款数额和最高额抵押要依据抵押质押值并考虑因此支付的利息、违约金、赔偿费的等再行确定。贷款的数额肯定要低于抵押值、质押值。
　　最后,要有符合法律规定的形式和生效条件。按担保法规定,抵押、质押应签订书面合同。土地、房产、机器设备抵押只有依法办理抵押登记方可生效。
　　(三)提高诉讼意识,运用法律手段防范风险。在市场经济的今天,法律是预防、化解纠纷的最常见也是最有效的手段。在房地产信贷中提高诉讼意识、运用法律手段,不仅能达到化解纠纷的目的,也可以化解或减少风险。诉前财产保全和诉讼中财产保全的法律措施有利于保证判决的顺利执行。对于可能出现风险和刚刚出现风险的贷款及时提起诉讼,能减少贷款的损失。通过法院判决,可以通过强制执行的手段达到债权实现的最佳效果。同时,培训专门的法律人才或聘请常年律师,有利于对贷款风险的防范。专门法律人才和律师具有专业的知识和技能,在防范贷款风险中具有不可替代的作用。首先,可以通过法律讲座的方式,将房地产信贷风险防范的措施、方法和手段灌输给信贷管理人员,使信贷管理人员防范风险的意识和技能普遍提高;其次,专门签订、审查、管理房地产借款合同,避免合同无效、集中放贷等带来的房地产信贷风险;再次,参与诉讼,并抓住诉讼的最佳手段和时机,减少风险和损失。
望采纳

2. 如何避免房地产信贷风险？

10月12日，上海银监局紧急召开了会议，提示房地产信贷风险。
据知情人士透露，上海银监局此次主要针对的是对公房地产贷款，强调要严格执行“3·25房贷新政”。

种种迹象表明，这次房地产信贷监管的收紧，已经不限于一城一地，但也绝非流于表面。

那么如何避免房地产信贷风险呢？
对此，小编给出几点小小的建议：
第一，国家政策方面应该鼓励多元化融资发展，健全我国信用评比机构。
第二，商业银行应该建立健全的借贷标准，加强贷前的评级和审核；对贷款资金进行严格管理；加强商业银行内部管理。
第三，房地产商应该努力提高其企业竞争力，增强抗风险能力；提高企业意识，注重企业信誉建设。
（以上回答发布于2016-10-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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3. 房地产开发贷款的贷款风险

房地产开发贷款目前在各家银行业务中占的比例不是很高，尤其是大的银行业务占比还相对较低，普遍都在8%以下，低一点的在6%—7%，可能有些中小商业银行稍微高一点，大概达到10%多一点。如果说整个房地产市场总体上比较平稳，没有出现大的系统性风险，房地产开发贷款的风险还不会很大。对商业银行来说，房地产开发贷款有不错的回报，而且还比较稳定，因此商业银行肯定还是要做的。房地产行业是中国所有行业中最重要的行业之一，随着城镇化的发展，中国二三线城市房地产行业的发展还有很好的发展空间，它肯定还将是商业银行非常重要的一块业务。可以注意到，在2008年下半年中国受到国际金融危机的冲击，房地产市场价格有所下跌的情况下，房地产行业的信贷还是保持了相对稳定的态势。而2009年二季度之后，经济开始回暖，房地产市场价格也开始上涨，各家银行也相应增加了房地产贷款的比重，但并未有大幅度提升。总的来说，这样的比重反应了商业银行对这块业务还是比较关注的。

4. 房产抵押贷款风险如何防范

用房产进行抵押贷款是有一定的风险的，那我们应该怎么防范房产抵押风险呢？接下来由网的为大家整理了一些关于房产抵押贷款风险如何防范方面的知识，欢迎大家阅读!防范房产抵押贷款风险的措施：
(一)进行抵押贷款前做好调查工作银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。
1、对房产“先租后抵”请看的检查。如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。
2、对房产是否属于“一物多押”的检查。如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。
(二)土地的性质和使用期限要明确银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。
(三)贷后检查须加强，防止土地用途变更银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。
(四)共有财产抵押要求所有财产共有人签字银行在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

5. 按揭购房贷款如何避免风险

如果您因买房需要办理银行按揭手续，请注意以下风险提示：
（一）申请按揭贷款的审批结果（包括贷款金额、期限、利率）及审批所需时间、实际放款时间均存在不确定性，为避免不必要的纠纷，建议在签订房屋买卖合同前先办理按揭审批手续，或者在房屋买卖合同中约定不同审批结果的对应处理办法，如审批金额低于一定金额的，或者在约定时间内未办妥按揭手续时的处理办法。
（二）如实介绍自己的资信状况，不提供虚假资料。按揭申请人的资信状况是银行审批的重要依据，银行会通过征信系统查询核实，如果发现按揭申请人提供虚假资料，银行会拒绝贷款。
（三）详细了解所购房屋的具体情况。除房屋的坐落位置、权属、面积、房屋总价、用途外，购房人还要了解房屋楼龄，是否房改房，是否出租，是否存在抵押、查封等权利受限情况，这些情况直接影响审批结果。
（四）仔细了解按揭贷款产品的具体内容。银行针对市场需求，不断推出各种按揭贷款服务产品，不同产品中借款人的权利义务不同，涉及到还款时间和期限、每期还款金额、提前还款等诸多内容，应当了解清楚。
（五）认真查看所签署文件的具体内容。办理按揭手续，需要签署的文件很多，按揭申请人要一一查看清楚，弄清楚所签署的文件的内容、目的以及法律后果。
一、贷款服务费收取标准
没有具体标准，需要双方具体约定。如果是双方约定好的手续费，并且手续费加上利息不超过年利率24％，那就是合法的。建议去正规银行贷款。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36％，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36％部分的利息的，人民法院应予支持。第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24％的部分，人民法院不予支持。
二、房子可以二次抵押吗
满足条件可以办理。房屋二次抵押贷款的条件如下：
（一）用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房；
（二）用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房；
（三）房屋是银行抵押贷款所购买的一手房；
（四）房屋抵押登记已办妥，且银行是房屋的抵押权人；
（五）房屋已办理保险，且保险单正本由银行执管；
（六）房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。

6. 如何防范房地产信贷违约风险的发生

1、提高客户经理的业务素质，掌握基于现金流的小额信贷技术；
2、增加客户的担保措施，如抵押、信用保证等。
3、根据客户需求定制信贷产品，如等额本息还款方式等，可以有效降低客户违约风险。

7. 房地产贷款风险点有哪些

流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年,而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

8. 如何防范房地产抵押的风险

一、房地产抵押有什么风险？
(一)税收风险
由于目前房价波动等因素，在拍卖时，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50%左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。
(二)抵押物风险
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。
从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性，以及因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。
抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。
(三)变现风险
房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
(四)社会和政策性风险
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。
(五)经济性风险
目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。
(六)损失风险
抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。
二、如何防范房地产抵押的风险？
(一)全面把握房地产贷款评估的重点
抵押评估时，不仅仅局限在抵押物的价值评估上，还要重视企业的资信、项目合法性、经营收入、抵押物的变现能力、项目收益等方面内容的评估。
(二)建立房地产抵押市场信息预警预报制度
房地产抵押市场信息，是房地产市场信息的一部分，是房地产市场发展的需要，它与国家产业政策、担保立法、保险等业务信息密切相关，通过与权威房地产评估机构合作等形式，建立和完善房地产抵押市场信息预警预报制度，是实现经济繁荣和规避抵押风险的要求所在。
(三)实现房地产融资贷款评估专业化
在房地产评估中，不仅需要全面了解抵押权人在抵押人的资信状况、还贷能力等情况，还要求客观评定抵押物价值，对市场预测等方面有正确的判断。